הערכות סובייקטיביות של שווי דירות מגורים - עד כמה הן מדויקות?

הערכת שוויה של דירת מגורים על ידי בעל הנכס משמשת משתנה מפתח במחקרים רבים העוסקים בחקר שוק הדיור בהיבטיו השונים. מחקרים קודמים מעידים כי בממוצע לבעלי דירות מגורים נטייה להערכת יתר של נכסיהם בכ-5 אחוזים ביחס לשוויים בשוק. המטרה העיקרית של המחקר הנוכחי היא לבחון את מידת ההטיה בהערכות שווי סובייקטיביות על פני התפלגות שווי הדירות. כמו כן, המחקר בא לזהות את טווח הזמן שבו המידע אודות עסקאות המכירה בסביבת המגורים "מחלחל" בהערכות שווי הנכס הסובייקטיביות של בעלי הדירות. נבדקו במחקר הנוכחי גם הגורמים להטיה בהערכות הסובייקטיביות של שווי הדירות. המחקר מבוסס על מסד נתונים ייחודי הכולל יותר מ-21,000 תצפיות, שנבנה על בסיס נתוני סקר ארצי של הוצאות משקי בית, ועל מדגם ארצי של עסקאות מכירה שבוצעו בשוק הדיור, על פני 12 שנים (1997-2008). במחקר נעשה שימוש במשתנים גיאוגרפיים, סביבתיים ומאפייני מיקום ברזולוציה של אזורים קטנים. ממצאי המחקר עולה כי בממוצע הערכות השווי הסובייקטיביות גבוהות בכ-27 אחוזים ממחיר ממוצע של דירות מגורים באותם אזורים סטטיסטיים. כמו כן, מסתבר כי קיים קשר הפוך בין הטיה בהערכת שווי הנכס לבין מחירי הדירות באותם אזורים סטטיסטיים: בקצה התחתון של התפלגות מחירי הדירות (דהיינו, דירות זולות ביותר) בעלי הנכסים נוטים להערכת יתר של שווי דירותיהם מעל 50 אחוזים, בעוד שהקצה העליון של ההתפלגות (כלומר, דירות יקרות ביותר) מתאפיין בהערכת חסר של שווי הדירות, כאשר היקף ההטיה מגיע עד ל-20 אחוזים. כמו כן, נמצא כי הטיה בהערכת שווי סובייקטיבית קשורה באופן שיטתי עם תכונות של בעל הדירה, מאפייני הנכס ומאפייני מיקום וסביבת מגורים. (מתוך המאמר)